החלטתם ללכת ולבדוק אפשרות למחזר את הלוואת המשכנתא שלכם. אתם ניגשים לפקיד בבנק, הוא מתקתק במחשב ואומר לכם, תקשיבו, יש לכם קנס של 23,000 ש"ח ולא בטוח שכדאי לכם לעשות את הפעולה הזאת. אתם שומעים את הסכום, נבהלים (גם ככה קשה להתנהל כלכלית ביום יום אז עוד 23,000 ש"ח עכשיו?) אומרים תודה וחוזרים הביתה עם הלוואת משכנתא בריבית גבוהה.
בדר"כ, קנס פירעון מוקדם גבוה על המשכנתא שלכם זה כמו מס הכנסה. ככל שהקנס ( או מס ההכנסה) גבוה יותר כך זה אומר שאתם מרוויחים יותר או במילים אחרות ככל שהקנס גבוה יותר כך ההלוואה שלכם גרועה יותר. כן, אתם שומעים נכון. דווקא שיש לכם קנס פירעון מוקדם גבוה זה סימן שאתם חייבים לבדוק ברצינות ולעומק את מחזור ההלוואה.
בהלוואת משכנתא אתם משלמים על הקרן שלקחתם ריבית מסויימת, במסלולים מסויימים הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן וכך כל חודש אתם משלמים את הריבית על ההלוואה וחלק מיתרת הקרן. להלוואה שלכם, מלבד גובה ההחזרים החודשיים, יש פרמטר נוסף וחשוב והוא כמה תעלה לכם הריבית וההצמדה לאורך כל תקופת המשכנתא.
לדוגמא: לקחתם הלוואה של 700,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה צמודה למדד ל 25 שנה בלוח שפיצר. בסיום התקופה אתם תשלמו על ריבית והצמדה סכום של: 1,030,000 ש"ח + 700,000 ש"ח על הקרן (ריבית 5% והנחת מדד של 2.5% כל שנה).
פעולת הבדיקה שאתם צריכים לעשות במטרה למחזר את ההלוואה היא זאת:
1. תראו מה תהיה עלות ההלוואה הכוללת שלכם מהיום עד סיום ההלוואה. קחו בחשבון שמדד המחירים עולה בשנה ממוצעת בין 2%-3% . לאחר שהגעתם למספר (בדוגמא שלנו המספר הוא 1,730,000 ש"ח המורכב מהחזר הקרן בסך 700,000 ש"ח +החזרי ריבית והצמדה של 1,030,000 ש"ח) תרשמו אותו ותבדקו מה תהיה עלות ההלוואה החדשה שלכם בתנאים טובים יותר.
2. ניקח את אותה הלוואה ונוריד את אחוז הריבית ל 4% (כל שאר ההנחות בדיוק אותו דבר) ועכשיו עלות ההלוואה שלנו עומדת על 1,568,000 ש"ח ומורכבת מ 700,000 ש"ח קרן ו868,000 ש"ח ריבית והצמדה הריבית יורדת כתוצאה משיפור הריבית).
1,730,000-1,568,000=162,000 ש"ח חיסכון. מסכום זה נוריד את הקנס בסך 23,000 ש"ח ועוד סכום של 3,000 ש"ח על הוצאות מחזור ההלוואה ועדיין נגיע לרווח של 136,000 ש"ח.
האם שווה לכם לשלם קנס של 23,000 ש"ח ולחסוך 136,000 ש"ח? תעשו את החשבון בעצמכם :)
האם זה חשוב כמה ריבית שילמתם כבר על ההלוואה בעבר? התשובה היא לא! תמיד שווה לבדוק מה יהיה מהיום ועד סיום ההלוואה ולהשוות את זה לאלטרנטיבה.
לסיכום, אין צורך להיבהל מקנס פירעון מוקדם של ההלוואה. להפך, קנס גדול הוא תמרור ענק שאומר לכם שאתם חייבים לבדוק לעומק את כדאיות המחזור.
בהצלחה...
עדי שטרן- יועץ פיננסי בכיר, פורטל המשכנתא של ישראל
